Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

§ 7b des Einkommensteuergesetzes ermöglicht Immobilieninvestoren eine außerordentliche steuerliche Begünstigung: Wer in neue Wohngebäude investiert und dabei bestimmte Energiestandards erfüllt, kann zusätzlich zur regulären Abschreibung bis zu 20 % der Anschaffungskosten über vier Jahre steuerlich absetzen.
Das bedeutet: 5 % pro Jahr für vier aufeinanderfolgende Jahre – on top zur degressiven AfA. Eine Kombination, die für Gutverdiener besonders lukrativ ist.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme

Damit die Sonderabschreibung greift, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Neubau-Objekt: Das Gebäude muss neu errichtet worden sein.
KfW-40-Standard: Das Objekt muss mindestens den KfW-Effizienzhaus-40-Standard erfüllen.
QNG-Zertifizierung: Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) muss vorliegen.
Vermietungsabsicht: Das Objekt muss zu Wohnzwecken – auch Pflege gilt als Wohnnutzung – vermietet werden.
Kostenbegrenzung: Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter begrenzt.

Wie hoch ist die tatsächliche Steuerersparnis?

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Ein Anleger erwirbt ein Seniorenapartment für 260.000 €. Der förderfähige Gebäudeanteil beträgt 200.000 €.

Sonderabschreibung gesamt: 20 % × 200.000 € = 40.000 €
Verteilung auf 4 Jahre: jeweils 10.000 € zusätzliche Abschreibung pro Jahr
Steuervorteil bei 42 % Steuersatz: ca. 4.200 € pro Jahr = 16.800 € in 4 Jahren

In Kombination mit der degressiven AfA und ggf. weiteren absetzbaren Kosten (Notarkosten, Grundbuchgebühren, Finanzierungszinsen) entstehen in den ersten Jahren erhebliche steuerliche Entlastungen.

§ 7b EStG und Pflegeimmobilien – eine ideale Kombination

Pflegeimmobilien im Neubausegment werden häufig nach dem KfW-40-QNG-Standard errichtet – genau die Voraussetzung für § 7b EStG. Als Investor profitieren Sie damit gleich mehrfach:

Steuerliche Entlastung durch degressive AfA + Sonderabschreibung
Gesicherte Pachteinnahmen durch langfristigen Betreibervertrag (> 20 Jahre)
KfW-Förderkredite zu besonders günstigen Konditionen
Kein Verwaltungsaufwand durch vollverwaltetes Betreibermodell

Wichtig: Steuervorteil und Privatnutzung

Die Sonderabschreibung setzt voraus, dass das Objekt nicht selbst genutzt wird. Bei Pflegeimmobilien ist dies strukturell sichergestellt: Als Eigentümer vermieten Sie Ihr Apartment dauerhaft an den Betreiber – und genießen dabei dennoch ein bevorzugtes Belegungsrecht für sich und Ihre Angehörigen.

Steueroptimiert in die Zukunft investieren

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist ein mächtiges Instrument für steueroptimierende Investoren. In Verbindung mit der degressiven AfA und den strukturellen Vorteilen von Pflegeimmobilien entstehen Steuervorteile, die eine klassische Anlage kaum bieten kann.
Insbesondere für Gutverdiener mit einem Steuersatz von 42 % oder mehr rechnet sich diese Investition doppelt – als renditestarke Kapitalanlage und als legales Steuersparmodell.