Wer ein hohes Einkommen erzielt, kennt das Problem: Ein erheblicher Teil des Verdienstes fließt als Steuer ans Finanzamt. Doch das deutsche Steuerrecht eröffnet Immobilieninvestoren attraktive Möglichkeiten, die eigene Steuerlast legal und nachhaltig zu senken. Eine der effektivsten Methoden ist die degressive Abschreibung (AfA) – insbesondere im Bereich Pflegeimmobilien.
In diesem Beitrag erklären wir, wie die degressive AfA funktioniert, warum Pflegeimmobilien dabei besonders attraktiv sind und wie Sie als Investor davon profitieren können.
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ – gemeint ist die steuerliche Abschreibung von Gebäuden über ihre Nutzungsdauer. Anders als bei der klassischen linearen AfA, die den Gebäudewert gleichmäßig über viele Jahre abschreibt, ermöglicht die degressive AfA einen deutlich höheren Abzug in den ersten Jahren.
Konkret: Mit dem Chancen-und-Wachstumsgesetz können Investoren bei Neubauten bis zu 5 % des jeweils verbleibenden Restwertes pro Jahr steuerlich geltend machen – anstatt der üblichen 2 % bei linearer Abschreibung.
Das Besondere: Da die degressive AfA auf den Restwert angewendet wird, sind die Abschreibungsbeträge in den ersten Besitzjahren besonders hoch. Genau dann, wenn Steuerersparnis am wertvollsten ist.
Warum Pflegeimmobilien besonders geeignet sind
Pflegeimmobilien erfüllen in der Regel alle Voraussetzungen, um von der degressiven AfA zu profitieren. Folgende Faktoren machen sie zur idealen Anlage für steueroptimiertes Investieren:
Die meisten Objekte werden nach aktuellem KfW-40-Standard errichtet – Voraussetzung für die degressive AfA.
Investitionen ab ca. 200.000 € bedeuten entsprechend hohe Abschreibungsvolumina – und damit spürbare Steuereinsparungen.
Kein eigener Verwaltungsaufwand – der Betreiber übernimmt das operative Geschäft.
Langfristige Pachtverträge (> 20 Jahre) sichern kalkulierbare Mieteinnahmen, die die Abschreibungen sinnvoll ergänzen.
Pflegeimmobilien erfüllen in der Regel alle Voraussetzungen, um von der degressiven AfA zu profitieren. Folgende Faktoren machen sie zur idealen Anlage für steueroptimiertes Investieren:
5 % von 240.000 € = 12.000 € Abschreibung
5 % von 228.000 € = 11.400 € Abschreibung
5 % von 216.600 € = 10.830 € Abschreibung
Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % ergibt sich im ersten Jahr allein durch die degressive AfA eine Steuerersparnis von rund 5.040 €. In Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG können die Ersparnisse noch deutlich höher ausfallen.
Besonders attraktiv wird die degressive AfA in Verbindung mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Investoren können zusätzlich 20 % der Anschaffungskosten auf vier Jahre verteilt geltend machen – vorausgesetzt, das Objekt erfüllt den KfW-40-QNG-Standard.
Diese Kombination ermöglicht es, in den ersten Jahren einen erheblichen Teil der Investitionskosten steuerlich zurückzuholen – und so effektiv mehr Netto vom Brutto zu behalten.
Die degressive AfA ist eines der mächtigsten Werkzeuge für Immobilieninvestoren mit hohem Einkommen. Pflegeimmobilien im Neubaustandard kombinieren diesen Steuervorteil mit stabilen Pachteinnahmen, staatlicher Förderung und einem zukunftssicheren Wachstumsmarkt.
Wer heute in ein Pflegeapartment investiert, sichert sich nicht nur eine planbare Rendite – sondern auch erhebliche Steuervorteile in den kommenden Jahren.
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